Reflexiones sobre la figura del notario, nuevo árbitro en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Recientemente ha entrado en vigor la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la cual tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 que establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.

Si bien la normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras. En este sentido, nuestra Ley nacional ha reforzado la protección otorgada por la Directiva, extendiendo su ámbito subjetivo de aplicación a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores.

A su vez una de las principales novedades que introduce la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es una completa regulación de la fase precontractual que, como se indica en su exposición de motivos, tiene el «objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material».

Esta regulación en nuestra ley nacional va un paso más allá que la prevista en la Directiva, ya que no sólo se garantiza que el prestatario reciba antes de la formalización del préstamo toda la información necesaria que le permita comprender el alcance jurídico y económico del mismo, sino que también la amplía, atribuyendo al notario tanto la función de asesorar imparcialmente al prestatario resolviendo cualquier duda que le pueda plantear el contrato, como la de comprobar que se hayan cumplido los plazos y demás requisitos previstos en la Ley para poder considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Es por ello que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, en su artículo 15, introduce un nuevo trámite de realización obligatoria previa a la formalización de los contratos de préstamo que entren dentro del ámbito de aplicación de dicha Ley y que consiste en la comparecencia del prestatario y, en su caso, del fiador o del garante del préstamo, ante el notario por él elegido, a fin de que éste haga constar en acta el cumplimiento por el prestamista de las normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios que se indican en el artículo 14 y a fin de que el citado notario facilite al prestatario el asesoramiento previsto en el artículo 15.

Según el citado artículo 15 la comparecencia ante el notario deberá hacerse dentro de los diez días previos al otorgamiento de la escritura de préstamo y deberá hacer constar en dicho acta que efectivamente se ha entregado al prestatario, dentro del plazo previsto en el artículo 14, la documentación indicada en éste artículo.

Además en el acta deberán consignarse todas las cuestiones que el prestatario pueda plantear al notario y el asesoramiento prestado por éste que, obligatoriamente, comprenderá el relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

Igualmente el prestatario y, en su caso, el fiador o el garante del préstamo, en presencia del notario, deberán responder a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Este acta notarial, que será gratuita para el prestatario, será un trámite obligatorio para poder firmar el crédito hipotecario ya que, según indica la nueva ley, no podrá otorgarse la escritura de préstamo en caso de indicarse en el acta que no ha quedado acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14 o bien que no se ha comparecido para su otorgamiento, a más tardar, el día anterior al de la autorización de la escritura pública de préstamo.

En definitiva, la instauración de dicho trámite, con la intervención de un funcionario público independiente como es el notario, va a servir para introducir en favor del prestatario una mayor seguridad jurídica en el proceso de contratación de hipotecas, puesto que garantiza que se cumplan las obligaciones de máxima transparencia que, con ánimo de corregir el desequilibrio que existe en este tipo de procesos, se exige a las entidades prestamistas. No obstante, esta mayor seguridad jurídica también va a operar en beneficio de las entidades prestamistas que, con este nuevo trámite, van a contar con el soporte documental necesario para protegerse frente a eventuales reclamaciones futuras que se basen en una supuesta actuación abusiva.

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Un artículo de Miguel Ángel Herreraabogado en NOVIT Legal.